개별공시지가와 실거래가 차이 간단 요약

얼마 전에 2020년 개별공시지가 조회가 열람이 가능하도록 오픈이 되었는데요. 그 내용은 국토교통부 홈페이지에서 확인해보실 수가 있었습니다. 또한 현재 2020년의 개별공시지가의 현황은 대략적으로 어떻게 되고 있는 지에 대하여서도 제가 지난 번 폿팅 때 간략하게 요약을 해보기도 하였는데요. 그 내용은 바로 다음과 같습니다.

 

2020년 개별공시지가 조회 현황

 

그렇다면 이번 시간에는 본격적으로 개별공시지가와 실거래가는 어떠한 차이를 가지고 있는 지에 대하여서 알아보도록 하겠습니다.

우선 먼저 공시지가에 대하여서 알아보도록 하겠습니다.

공시지가란?

이는 쉽게 말하자면 땅 값 그 자체라 볼 수가 있습니다. 길게 풀어서 설명해보자면 국토교통부 장관이 전국에 있는 모든 토지를 조사하고 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격이라 할 수가 있습니다.

다시 말하자면 정부가 정한 땅 값입니다. 

정부가 이렇게 땅 값을 정하는 이유는 양도세와 상속세 및 증여세 등의 세금을 부과할 때 공시지가를 기준으로 정하기 위하여서입니다.

이 공시지가를 나누면 아래와 같이 나눌 수 있습니다.

1. 표준지공시지가

2. 개별공시지가

입니다.

우리가 어떤 지역에 있는 공시지가를 알아보기 위해서는 어떤 기준이 필요하게 됩니다. 때문에 정부는 전국에 있는 개별토지들 중에서 대표성이 있는 토지를 간추려 공시하게 됩니다. 그것이 바로 표준지공시지가 입니다.

이때 표준지공시지가를 기준으로 평가하는 것이 바로 개별공시지가입니다.

그런데 이 공시지가는 대부분이 실거래가에 비하여 터무니없이 낮게 측정이 되곤 합니다.

따라서 땅 값을 공시지가만 보고 이것을 기준으로 삼아 시세를 알아보게 될 때에는 오류가 발생할 수가 있습니다.

공시지가는 국토교통부 혹은 토지이용규제정보 서비스 LURIS에서 직접 확인할 수 있습니다.

실거래가 역시도 국토부 실거래가 시스템에서 확인해보실 수가 있습니다. 하지만 번지수는 모두 나오지 않고 있기 때문에 지번을 알 수가 없어서 직접적으로 공시지가와 비교해볼 수가 없습니다.

따라서 실거래가를 알아보기 위하여서라면 일일이 직접 하나하나씩 다른 사람의 개별등기를 발급하여서 등기사항 증명서 즉 등기부등본에 기록되어 있는 취득가를 보고 확인해볼 수 밖에는 없습니다.

하지만 이들을 통하여 그동안 꾸준히 검토해본 바로는 대충 평균적으로 실거래가는 개별공시지가의 2배에서 4배정도는 된다고 볼 수가 있습니다. 하지만 이는 모든 땅들에게 다 해당이 되는 내용은 아닙니다.

농지, 임야 등의 토지 같은 경우에는 공시지가 기준치 그대로 거래가 되거나 공시지가 보다 더 낮게 책정이 되는 경우가 있습니다.

하지만 아무리 농지나 임야 같은 토지라도 개발호재가 있는 지역이라면 이야기는 달라질 수가 있습니다.

따라서 개발 호재가 많으면 자연스럽게 매수자가 많아지면서 실거래가가 오르게 되는 것이 바로 개별공시지가와 실거래가 차이가 나는 이유라 할 수가 있습니다.

또한 개별공시지가는 주택 공시가격과도 다른 이야기입니다. 공시지가는 토지 그 자체의 땅 값을 말하는 것이며 주택의 공시가격이란 토지 위에 세워진 아파트나 빌라 같은 건물들을 토지 가+ 건물 가로 계산을 하게 된 것이기 때문에 전혀 다른 개념이라 볼 수가 있습니다.

이제 개별공시지가와 실거래가 차이를 아시겠나요?

그렇다면 개별공시지가와 실거래가 차이를 보다 더 쉽게 이해하기 위하여 몇 가지 예시를 들어보도록 하겠습니다.

우선 첫 번째는 세종시의 사례입니다.

누군가 세종시 연기면 연기리의 표준지공시지가가 궁금해지게 되었습니다. 따라서 이를 검색해보니 몇 가지의 그 지역 내 토지가 산정되었습니다. 그 중에서 계획관리에 위치해있는 어느 한 땅의 올해 공시지가는 1제곱미터당 38만 8천원이었습니다. 

하지만 그 지역에 같은 조건에 다른 실거래가를 알아보니 1제곱미터 당 100만원이 훌쩍 넘는 것을 확인해볼 수가 있었습니다.

이것이 바로 개별공시지가와 실거래가 차이라 할 수가 있습니다.

두 번째 예시는 명동의 실거래가 입니다.

명동에서 제일 비싼 땅은 315억 짜리 31평 토지입니다. 이 토지의 평당 단가는 약 10억입니다. 건물은 4층이고 연면적은 100평으로 이루어져 있었습니다. 이 땅은 공시지가가 평당 2.7억이었습니다. 하지만 실제 알아보니 실거래가는 그것에 3.8배가 넘는 금액이었습니다.

이렇듯 보통 실거래가는 공시지가의 2배에서 4배 사이로 이루어진다는 것을 대략적으로 가늠해보실 수가 있습니다.

또 다른 내용을 알아보도록 하겠습니다.

세 번째 예시 역시 명동의 실례입니다.

서울시 명동 중앙로 명동 8길에 있는 꼬마빌딩은 몇 년전 대지 지분 3.3제곱미터 즉 1평당 10억원이 넘는 호가를 누리게 되었습니다. 이로 인하여 명동 평당 10억원 시대에 돌입하였다는 기사가 뜨고는 하였습니다. 

이를 실제로 등기부등본으로 확인해보니 지난 8월 31일 서울시 중구 명동 2가52-12에 있는 지상 7층 빌딩이 200억에 팔렸다고 하는데 이 빌딩의 대지면적은 63.1제곱미터 즉 19평으로 평당 10억 4780만원에 거래가 된 것으로 확인되었습니다.

동일한 번지의 토지이용계획원으로 다시 조회를 해보니 그 빌딩의 공시지가는 제곱미터 당 8360만원으로 평당 약 2억 8천만원이 되었습니다. 이를 다시 돌이켜보면 공시지가에 약 3.8배로 실거래가가 되었다고 합니다.

하지만 그렇다고 해서 공시지가가 세금을 부과할 때나 조회해보고 말 것이라는 것은 아닙니다. 이처럼 실거래가가 대략 얼마정도 나타날 까 대략적으로 유추해볼 수가 있으며 공시지가를 통하여 그 지역의 토지 거래량은 얼마나 이루어져 있으며 얼마나 높게 치고 올라가고 있는 지에 대하여서도 확인해보실 수가 있습니다.

첫 번째 사례에서 보았던 세종시 연기면 연기리의 공시지가 같은 경우에는 원래는 10여년 전만 해도 1제곱미터 당 13만원으로 이루어져 있었습니다.

 2014년에는 25만원이었고 그 후에는 37만원에 달성하게 된 것입니다. 이처럼 지난 공시지가를 통하여 과거 그 자리는 어떠한 일이 있었고 어떤 개발호재를 누렸으며 어느정도의 시장가치를 가지고 있었는 지에 대하여서도 대략적으로 가늠하여 파악해볼 수가 있습니다

.

그렇다고 공시지가가 토지거래를 하는 데에 있어서 실거래가보다 더 중요하다고 볼 수만 있는 것은 아닙니다. 물론 실제 거래금을 유추하기 위해서는 정확한 실거래가를 조회해보는 것이 좋습니다. 

이 때문에 국토교통부에서도 실거래가를 조회할 수 있도록 하고 있는 것이며 대략적으로 같은 조건의 동일한 토지가 얼마 쯤에 거래되고 있는 지도 확인해볼 수가 있습니다. 

하지만 공시지가를 통하여서는 그 지역이 얼마나 발전해온 것이고 언제부터 발전해온 것이고 세금은 나중에 얼마나 부과될 것이며 어떻게 될 것인지에 대하여서를 알 수가 있기 때문에 이 두 가지를 동시에 파악해놓는 것이 좋다고 할 수가 있겠습니다.

이처럼 개별공시지가와 실거래가 차이에 대하여서 알아보게 되었는데요. 저는 남자친구가 현재 감정평가사 준비를 하고 있습니다. 

따라서 이번 내용을 정리하는 데에 있어서는 몇 번 저도 옆에서 어깨 건너 들어본 단어들도 있었기 때문에 나름대로 정리하기가 꽤나 수월했다는 생각이 들기도 합니다. 또한 저도 토지에 관심이 많기 때문에 무척 재미있게 풀이를 해보게 되었는데요. 

아직은 다소 먼 미래의 일이기는 하나 저도 나중에 언젠가는 땅공부를 하고 있을 것 같다는 생각이 들어 이런 내용들은 미리미리 잘 알아놓게 된다면 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 

실거래가의 무서운 비밀

마지막으로 유튜브에 찾아보니 이런 내용들도 다 있더군요. 땅집고라는 채널의 영상인데 실거래가가 어떤 비밀을 가지고 있는 지 궁금하신다면 한번 이 내용도 같이 참고해보시기를 바랍니다. 그럼 여러분들 모두 모두 부자가 되실 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.